دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در مورد چه املاکی قابل طرح است؟
املاکی که سابق بر این در دفتر املاک ثبت شده باشند و برای آنها سند رسمی صادر شده باشد، میتوانند موضوع دعوای الزام به تنظیم سند رسمی باشند. اگر ملک موضوع اختلاف فاقد سابقه ثبتی باشد، الزام به تنظیم سند رسمی مصداق ندارد و ذینفع باید دادخواست اثبات مالکیت تنظیم نماید.
نحوه طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال
در مواردی که فروشنده، ملک دارای سند رسمی خود را به موجب مبایعه نامه عادی میفروشد و علیرغم تعهدات قانونی خود، از انتقال سند رسمی ملک به نام خریدار استنکاف ورزد، خریدار میتواند ضمن تقدیم دادخواست، الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال را از دادگاه تقاضا نماید.
یکی از شرایط پیروزی در این دعوا، وجود سند عادی معتبر است که بتواند وقوع بیع به نحو صحیح و قانونی را اثبات نماید. به عنوان مثال، چنانچه یکی از شرایط ضروری برای صحت معاملات در بیع مورد استناد مفقود باشد، یا مبیع، مستحق للغیر بوده و مالک، معامله فضولی را تنفیذ نکرده باشد، طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال فاقد وجاهت قانونی است؛ زیرا بر مبنای معامله باطل است.
اگر مبایعهنامهای در بین نباشد، خواهان باید قبل از هرچیز وقوع بیع به صورت قانونی و قطعی را بین خود و خوانده اثبات نماید. داخواست اثبات وقوع بیع باید پیش از الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مطرح شود.
خوانده این دعوا اصولا فروشندهای است که سند رسمی ملک به نام او باشد. اما در صورتی که میان مالک رسمی و آخرین خریدار، ایادی متعدد وجود داشته باشند که ملک را به موجب اسناد عادی از قبیل مبایعهنامه انتقال دادهاند، خواهان موظف است تمام مالکین سابق را به عنوان خوانده دعوا معرفی کند تا به مالک رسمی سند برسد. چنانچه در پاسخ استعلام دادگاه از اداره ثبت اسناد و املاک مشخص شود ملک به نام شخصی است که در ردیف خوانده نیامده، دادگاه وارد رسیدگی نخواهد شد.
مقدمات انتقال سند رسمی
انتقال سند رسمی مالکیت ملکی که پایان کار، صورتمجلس تفکیکی، مفاصاحساب مالیاتی و مفاصا حساب تامین اجتماعی ندارد، ممکن نیست. اعتقاد اکثریت قضات این است که نیازی به ذکر این موارد در ردیف خواسته نمیباشد و زمانی که خوانده محکوم به تنظیم سند رسمی انتقال شده است بالتبع لوازم اجرای حکم نیز بر عهده او میباشد. اما در مقابل گروهی معتقدند این موارد نیز باید در کنار خواسته اصلی که الزام به تنظیم سند رسمی انتقال میباشد، قید شود.
آیا وظیفه فروشنده مبنی بر انتقال سند رسمی منوط به توافق طرفین است؟
در اغلب مبایعهنامهها، طرفین تاریخ مشخصی را جهت حضور در دفتر اسناد رسمی تعیین مینمایند اما در صورتی که متعاقدین در این مورد سکوت کرده باشند نیز فروشنده مکلف است سند رسمی را به نام خریدار انتقال دهد؛ زیرا این وظیفهای است که قانون برعهده مالک قرار داده است و سکوت قرارداد، رافع مسئولیت وی نخواهد بود.
در صورتی که مبایعهنامه مورد استناد در مورد زمان انتقال سند رسمی ساکت باشد، اصل بر این است که فروشنده باید فورا در این مورد اقدام نماید. در این حالت خریدار میتواند با ارسال اظهارنامه، انتقال سند رسمی را از فروشنده بخواهد و برای محاسبه خسارات وارده به تاریخ اظهارنامه مزبور استناد نماید.
اگر طرفین بر تاریخ معینی توافق کرده باشند اما فروشنده در زمان وعده و در محل دفترخانه حاضر نشود، خریدار میتواند با دریافت گواهی از دفترخانه، عدم حضور مالک را اثبات نماید. بیشتر بخوانید :
خواهان: خریدار
خوانده: بایع
تعيين خواسته : الزام به انتقال و تنظیم سند رسمی شش دانگ یک دستگاه ساختمان …………………….. واقع در …………………………… به مبلغ و بهای آن …………………………………………….. ریال به انضمام کلیه خسارات قانونی
دلایل و منضمات 1-فتوکپی مصدق مبایعه نامه ۲- پرونده ثبتی 3- عنداللزوم جلب نظر کارشناس دادخواست
ریاست محترم دادگستری…..
احتراما به استحضار می رساند: ١- خوانده محترم مالک ۶دانگ یک باب دستگاه ساختمان تجاری مسکونی موضوع پلاک فرعی ……………………. از اصلی ……………. بخش …………… شهرستان ……………………….واقع در…………………. است که دارای ( آب – برق -تلفن – گاز ) می باشد ۲-این ملک به موجب مبایعه نامه عادی مورخ ………………..(که فتوکپی مصدق آن ضمیمه است ) به اینجانب خواهان فروخته شده
٣- نظر به این که مورد معامله مال غیر منقول است و در معاملات راجع به اموال غیر منقول، ثبت معامله از تبعات عقد است ، مستند به مواد ۱۰ و ۳۰ و ۲۲۵ قانون مدنی و ماده ۱۹۸ قانون آئین دادرسی مدنی (جدید) تقاضای رسیدگی و صدور حکم مبنی بر الزام خوانده به حضور در دفتر خانه و تنظیم سند رسمی انتقال به انضمام خسارت دادرسی و قانونی وارده را دارم.
با تشکر و تجدید احترام
گروه وکلای ایران با داشتن کادری مجرب و وکلای متخصص در خصوص تمامی دعاوی حقوقی و سایر دعاوی ناشی از قرارداد آماده خدمت رسانی به شما سروران گرامی در سراسر ایران می باشد.