مطالبه وجه بابت ارش ملک معیوب
اگر بعد از معامله معلوم شود که ملک در هنگام معامله معیوب و این عیب مخفی بوده است. و مشتری نیز به آن جاهل باشد مشتری حق فسخ قرارداد دارد و یا می تواند ارش آن را مطالبه نماید.
تعریف ارش :
ارش عبارت است از تفاوت قیمت مبیع سالم و مبیع معیوب.
چنانچه مشتری بخواهد به قرارداد خود پایبند باشد. و قصد فسخ آن را نداشته باشد. می تواند دادخواست مطالبه ارش را به دادگاه ارائه دهد.
مشتری که مبیع معیوب را خریداری کرده است. خواهان دعوا و فروشنده ای که مال معیوب را به مشتری فروخته است خوانده می باشد.
مرجع صالح به رسیدگی
از آنجایی که خواسته دین است خواهان میتواند در دادگاه محل اقامت خوانده ، محل انعقاد قرارداد و یا محل انجام تعهد طرح دعوا نماید.
البته چنانچه مبلغ به میزان ۲۰ میلیون تومان یا کمتر از آن باشد. دعوا در شورای حل اختلاف محل اقامتگاه خوانده مطرح میشود.
بعد از اینکه رای قطعی به نفع خواهان صادر شد و پس از ابلاغ اجراییه به خوانده پرونده به اجرای احکام ارجاع میشود .
برای اخذ مبلغ ارش بر اساس رای صادره از سوی دادگاه باید خواهان (محکوم له) مالی به دفتر اجرای احکام دادگاه معرفی نماید. در غیر این صورت دادورز اجرای احکام به درخواست محکوم له از طریق استعلام از
شهرداری، بانک مرکزی، اداره ثبت اسناد و املاک و سایر ارگانها اموال محکوم علیه را شناسایی و توقیف می نماید .
پس از ارزش گذاری اموال محکوم علیه توسط کارشناس رسمی دادگستری مال توقیف شده به فروش میرسد. و مبلغ محکومیت از آن تادیه میشود .
نکته 1 :
اگر مالی از محکوم علیه در دسترس نباشد. محکوم له (خواهان) میتواند به استناد ماده ۳ قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی درخواست جلب محکوم علیه را بنماید.
تشخیص عیب بر حسب عرف و عادت است. و دادگاه برای مشخص شدن قیمت دقیق ارش آن را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع میدهد.
نکته 2 :
اگر عیب به حدی مهم و اساسی باشد که ملک را از مالیات بیندازد. به عبارت دیگر ملک ارزش مالی نداشته باشد بیع باطل است.
از آنجا که در کشور ما ارزش زمین بخش قابل توجهی از قیمت ملک را در بر میگیرد از مالیات افتادن املاک بسیار نادر است.
نکته 3 :
در صورت اسقاط کافه خیارات و از جمله خیار عیب در قرارداد مشتری حق گرفتن ارش را نیز نخواهد داشت.
البته اگر در ملکی عیبی خارج از حد متعارف کشف گردد. و احتمال وجود چنین عیبی در ملک عرفاً دور از ذهن باشد حتی با اسقاط خیار عیب نیز میتوان اقدام به فسخ قرارداد و یا مطالبه ارش نمود .
نکته 4 :
خیار عیب و به تبع آن مطالبه ارش فوری است و این فوریت بنا بر تشخیص عرف می باشد.
بنابراین اگر زمانی که بر اساس تشخیص عرف کفایت می کند سپری شود. و خریدار اقدام قانونی لازم را انجام ندهد خیار عیب ساقط میشود و حق مطالبه ارش نیز از بین خواهد رفت .
نکته 5 :
در اجاره حق مطالبه ارش وجود ندارد و مستاجر فقط میتواند قرارداد را فسخ نماید.
اگر بعد از عقد قرارداد و قبل از تحویل ملک به خریدار عیبی در ملک ایجاد شود. این عیب مانند : عیب سابق است. و خریدار حق فسخ قرارداد را دارد.
چنانچه در مطالبه وجه بابت ارش ملک معیوب ، هنگام معامله فروشنده اعلام کرده باشد. که در قبال تمام و یا برخی از ملک پاسخگو نیست. خریدار حق فسخ و مطالبه ارش را نخواهد داشت.
با عنایت به اهمیت اثبات وجود عیب در هنگام معامله. در صورت نیاز به دریافت مشاوره حقوقی مطالبه وجه ارش ملک معیوب می توانید از طریق راه های ارتباطی با گروه وکلای آریا دادیار تماس حاصل فرمایید.
چکیده رای رد مطالبه ارش مبیع معیوب
در این پرونده خواهان سابقاً و تاریخ ۱۸-۰۵-۱۴۰۰ اقدام به اخذ نظریه کارشناسی تامین دلیل نموده است و در واقع با اعلام نظر کارشناسی تامین دلیل، از عیب مبیع آگاه شده است. لذا طرح دادخواست در تاریخ ۰۳-۰۹-۱۴۰۰ از طرف خواهان با موضوع مطالبه ارش و با گذشت مدتی حدود ۴ ماه و نیم از زمان آگاهی و علم و اطلاع از وجود عیب ،خود نافی اصل فوریت در اقدام به مطالبه ارش است.
رای دادگاه
در خصوص دعوی خانم … فرزند با وکالت آقای … به طرفیت آقای … به خواسته تقاضای رسیدگی و صدور حکم مبنی بر محکومیت خوانده به پرداخت ارش مبیع معیوب موضوع مبایعه نامه تنظیمی فی مابین در خصوص یک واحد آپارتمان مسکونی تنظیمی در تاریخ ۰۳-۰۴-۱۳۹۹ با جلب نظر کارشناس به انضمام کلیه خسارات دادرسی به این شرح که وکیل خواهان طی دادخواستی و با حضور در جلسه دادگاه اعلام نموده است: خوانده به موجب مبایعه نامه عادی مورخ ۰۳-۰۴-۱۳۹۹ اقدام به ابتیاع یک واحد آپارتمان مسکونی واقع در ملایر، … به انضمام پارکینگ و سایر امتیازات و لواحق نموده است که اخیرا موکل پس از تخلیه مورد معامله توسط مستاجر و مراجعه به مجتمع و نهایتاً جلب نظر کارشناس دادگستری متوجه ایراد عدم امکان استفاده از پارکینگ به جهت وجود تزاحم با توجه به غیر استاندارد بودن عرض پارکینگ و تخلف در اخذ پایان کار گردیده است. علیهذا به شرح ستون خواسته تقاضای رسیدگی و صدور حکم بایسته مورد استدعا می باشد.
دادگاه با توجه به محتویات پرونده و صرف نظر از اینکه عیب مورد ادعای خواهان، ویژگی مخفی بودن در زمان انجام بیع را داشته تا موضوع عیب با ماده ۴۲۳ قانون مدنی قابل انطباق باشد یا خیر؟ و اینکه شرایط پارکینگ موضوعی قابل مشاهده است و مخفی محسوب نمی گردد. نظر به اینکه با ملاحظه مبایعه نامه مورخ ۰۳-۰۴-۱۳۹۹ تنظیمی فی مابین طرفین راجع به یک واحد آپارتمان و در ماده ۶ از قرارداد فی مابین متداعیین اشاره شده که: “به موجب این قرارداد کلیه خیارات از جمله خیار غبن، از طرفین اسقاط گردید.” حال پرسش این است: در زمانی که خیار عیب ساقط میگردد، آیا “حق ارش” نیز از بین میرود یا تنها “حق فسخ” ساقط می شود؟ به نظر میرسد که “خیار عیب” حاوی هر دو اختیار است و جز در مواردی که احکام ویژه ای برای سقوط یا اجرای ارش وضع شده است، باید آن را تابع احکام خیار عیب شمرد. ارش خواستن حکم فرعی یا متمم اضافی نیست، بلکه اختیاری است که در نتیجه استفاده از خیار عیب برای زیان دیده به وجود می آید، چنانکه ماده ۴۲۷ قانون مدنی اشاره داشته: “اگر در مورد ظهور عیب مشتری اختیار ارش کند، تفاوتی که باید به او داده شود به طریق ذیل معین میگردد …” پس، در قراردادی که خیار عیب ساقط شده است، زیان دیده حق مطالبه ارش ندارد (دکتر کاتوزیان – قواعد عمومی قراردادها – جلد پنجم ص ۲۳۱). به عبارت دیگر، اسقاط خیارات در توافق بین متداعیین، “حق فسخ” و به تبع آن “مطالبه ارش” را نیز در می گیرد و با اسقاط قبلی خیار، موجب و مجالی برای طرح ادعا از سوی خواهان راجع به مطالبه ارش (خسارت) باقی نمی ماند، زیرا “اعمال فسخ” یا “مطالبه ارش”، مستلزم وجود حق خیار عیب و بقا آن برای صاحب حق است وانگهی حسب ماده ۴۳۵ قانون مدنی “خیار عیب بعد از علم به آن فوری است”. حال سوال اساسی دیگر این است که این حکم قانونی دال بر فوریت اعمال حق، هر دو حق و اختیار ناشی از وجود عیب در مورد معامله (مبیع)، یعنی ۱. فسخ معامله و ۲. خواستن ارش را شامل می شود؟ این تردید ناشی از گستره مفهوم خیار عیب و ارتباط حق ارش با آن است. اگر خیار شامل مجموع دو “حق فسخ” و “ارش گرفتن” باشد، به حکم قانون هر دو فوری هستند و با درنگ خریدار ساقط میشوند، ولی هرگاه مضمون اصلی خیار عیب “حق فسخ” قرارداد باشد و ارش، وسیله فرعی و اضافی برای تدارک ضرر ناشی از سقوط خیار تلقی شود، تاخیر زیان دیده تنها “حق فسخ” را از بین میبرد و به “مطالبه ارش” صدمه نمیزند. پاسخ نهایی در مفاد و محتوای “خیار عیب” نهفته است. ماده ۴۲۲ قانون مدنی “مطالبه ارش” را در کنار “فسخ معامله” یکی از دو اختیار ناشی از عیب میداند. پس این حکم که خیار عیب فوری است، شامل تمام محتوی خیار، یعنی حق رد و ارش میشود. قرینه دیگری که این استنباط را تقویت میکند، وضع ماده ۴۲۹ قانون مدنیست که موارد سقوط حق فسخ و باقی ماندن حق ارش را بیان میدارد. اگر تاخیر در استفاده از خیار در زمره این موارد بود، باید در ماده ۴۲۹ پیش بینی میشد، نه این که در ماده خاصی، به لزوم فوری بودن خیار عیب اشاره شود (دکتر کاتوزیان – قواعد عمومی قراردادها – جلد پنجم ص ۲۷۱). در این پرونده خواهان سابقا و در تاریخ ۱۸-۰۵-۱۴۰۰ اقدام به اخذ نظر کارشناسی تامین دلیل، نموده است و در واقع با اعلام نظر کارشناسی تامین دلیل، از عیب مبیع آگاه شده است، لذا طرح دادخواست در تاریخ ۳۰-۰۹-۱۴۰۰ از طرف خواهان با موضوع مطالبه ارش و با گذشت مدتی حدود ۴ ماه و نیم از زمان آگاهی و علم و اطلاع از وجود عیب، خود نافی اصل فوریت در اقدام به مطالبه ارش می باشد. لذا با توجه به مراتب پیش گفته و مستند به مواد قانونی مورد اشاره و همچنین ماده ۱۲۵۷ مدنی، حکم بر بی حقی خواهان صادر و اعلام می نماید. رای صادره حضوری بوده ظرف مهلت بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظر در دادگاه تجدیدنظر استان همدان می باشد.
رئیس شعبه دوم دادگاه عمومی حقوقی ملایر