موارد مهم و کلیدی که در دعوای الزام به تحویل ملک یا مغازه باید رعایت گردد.
در خصوص دعوی الزام به تحویل مبیع در بین محاکم اختلاف نظر های زیادی دیده می شود و رويه غالب اینست که خریدار بدوا باید دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک را بخواهد و بعد از تنظیم سند نسبت به تحویل ملک اقدام نماید. درغیر اینصورت، دعوی الزام به تحویل مبيع بدون سند رسمی به نام خریدار، در دادگاه رد خواهد شد.
تقدیم دادخواست الزام به تسلیم و تحویل مبيع غير منقول هيچ ملازمه ای با دادخواست الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی، دادخواست الزام به اخذ پایانکار ساختمان، الزام به انجام تعهدات قراردادی و غیرہ ندارد. دعوای الزام به تسلیم و تحویل مبيع غیرمنقول به تنهایی قابل طرح است
هزینه دادرسی دادخواست الزام به تسلیم و تحویل مبيع غير منقول، بر اساس قیمت منطقه ای و معاملاتی ملک تعیین می شود
در صورتی که ملک مورد اختلاف در دعوای الزام به تحویل و تسلیم مبيع غير منقول، مالک رسمی طرف دعوا نباشد و خریدار با ایادی قبلی ملک را واگذار نموده باشند، دعوا لازم است به طرفیت همگی ایادی قبلی طرح گردد. اشتباه در تعیین خوانده می تواند باعث صدور قرار رد دعوا و با قرار عدم استماع دعوا و ورود ضرر وزیان به خواهان شود
مرجع صالح برای رسیدگی به دعوی الزام به تحویل مبيع (ملک ) در صلاحیت دادگاه حوزه محل وقار ملک است.
زمان طرح دعوای الزام به تحویل ملک
سوالی که در این باره مطرح می شود این است که خریدار چه زمانی می تواند الزام فروشنده به تحویل ملک را درخواست نماید؟ در پاسخ به این پرسش باید میان دو فرض قائل به تفکیک شویم؛ یکی زمانی که متبایعین موعدی را برای تحویل و تسلیم ملک تعیین نموده باشند و دیگری زمانی که در مورد تاریخ تسلیم مبیع توافقی صورت نگرفته باشد.
در فرض اول یعنی زمانی که خریدار و فروشنده ضمن عقد بیع، موعدی برای تسلیم مبیع در نظر گرفته باشند، خریدار پس از رسیدن موعد حق دارد تسلیم ملک را بخواهد. تا پیش از موعد مقرر امکان مطالبه تسلیم ملک وجود نداشته و طرح دعوا به خواسته الزام فروشنده به تحویل ملک محکوم به رد است. پس از موعد تحویل که در قرارداد قید شده و در صورت امتناع فروشنده از تحویل ملک، خریدار می تواند اقدام به طرح دعوا علیه فروشنده ممتنع نماید.
در فرض دوم یعنی در حالت سکوت طرفین نسبت به تاریخ تسلیم ملک به خریدار، اصل بر فوریت اجرای تعهدات است. به عبارت دیگر اگر بایع و مشتری در مورد تاریخ تادیه ثمن و تحویل ملک توافقی نکرده باشند، خریدار باید فورا ثمن را پرداخته و فروشنده نیز مکلف است ملک را فورا به خریدار تحویل نماید. بنابراین بلافاصله پس از وقوع بیع و امتناع فروشنده از تسلیم، خریدار می تواند اقامه دعوا نماید؛ مگر اینکه عرف معاملاتی موعدی را برای تسلیم ملک در نظر بگیرد.
نمونه دادخواست الزام به تحویل یک باب مغازه
تعيين خواسته: الزام به تحویل یک باب مغازه دارای پلاک ثبتی…….. مقوم بر………………………. ریال بانضمام کلیه خسارات قانونی
دلایل و منضمات:
1- فتوکپی مصدق مبایعه نامه مورخ……………………………۲ – استماع شهات شهود ۳- استعلام ثبتی ۴- عندالزوم ارجاع به کارشناس
ریاست محترم دادگستری ……
احتراما به استحضار می رساند. اینجانب مطابق مبایعه نامه مورخ………………. یک باب مغازه دارای پلاک ثبتی ……….. واقع در………………… از خوانده محترم خریداری نموده و ثمن معامله را به طور کامل به وی پرداخت نموده ام. نظر به این که با وصف مراجعات مکرر به خوانده از تحویل مغازه مذکور استنکاف می ورزد على هذا با تقدیم این دادخواست مستند به مواد ۱۰، ۲۱۹، ۳۳۸ و ۳۶۲ قانون مدنی و مواد ۱۹۸ و ۵۱۹ قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی رسیدگی و صدور حکم به شرح ستون خواسته مورد استدعاست.
با تشکر و تجدید احترام